激活停滞文旅项目，撬动千亿级暖通空调市场

湖南大庸古城在盛夏烈日下静谧如谜。这个曾计划斥资75亿元、占地3500亩的文旅巨擘，如今仅完成12亿元的投资，95%的建筑在荒废中逐渐褪色。五公里之外，一座专为“全球最大童话乐园”配套修建的地铁站，每日迎来寥寥无几的乘客——乐园早已烂尾，仅剩铁皮围栏内半露的城堡骨架，在荒草丛中默默诉说着往昔的辉煌。

一、冰封的文旅“遗产”：烂尾困局与万亿存量

动辄数十亿投资、数千亩占地的文旅烂尾项目，正在中国多地形成触目惊心的“伤疤”。以湖南某古城项目为例，规划投资高达75亿元，然而十年间仅完成12亿元的投资，用地规模也从3500亩锐减至400亩，未销售面积竟高达95%，百栋建筑沦为“钢筋水泥废墟”。

这类项目普遍陷入三重困境：“假文旅真地产”模式崩塌：开发商借文旅之名圈地开发住宅和商铺，一旦楼市遇冷，便导致资金链断裂。甘肃文旅专家张功赞尖锐指出：“这些项目只是房子和商业街的堆砌，毫无旅游元素。”“带病上马”埋下隐患：四川中江县古名天下景区在未取得用地手续的情况下非法占用农田开发，最终被强制叫停。政绩冲动催生“面子工程”：东部某贫困县不顾财力薄弱，强行推进“五年成名”文旅计划，最终因游客稀少、负债累累，主政官员被纪委监委查处。

面对巨量闲置资产，国务院于2023年发布《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》，明确提出分类盘活存量旅游项目，并配套财政金融政策支持。一场针对万亿级闲置资产的拯救行动正式拉开帷幕。

二、破冰之道：多元化盘活路径与实践样本

（1）政策与资本双轮驱动

甘肃庆阳市于2023年出台《全市文旅项目资源资产盘活利用工作实施方案》，明确设定目标：在2025年前盘活20个闲置项目。该市创新性地采用“景区管委会+旅游开发公司”的运营模式，通过三权（所有权、管理权、经营权）分置改革，成功引入专业资本。

江苏泰州文旅集团则推行“五大行动”攻坚：司法破冰：通过“法律顾问+资产评估+商务谈判”的组合拳，有效清理非法占用的资产；改造升级：对古盐运河广场等实施适租性改造，新增1200平米环河商业区，吸引7家品质商户入驻；金融赋能：推动长岛枫叶岛项目引入民营资本2500万元。

（2）专业运营激活消费场景

湖北咸宁龙潭里景区曾因规模小、配套差而长期闲置。2024年，市政府引入湖北香城文化传媒科技公司，围绕宋代建筑风貌与茶文化主题，重构消费场景：白天主打茶艺体验和园林剧本游；夜间则开发灯光秀和情景互动演艺；同时，联动赤壁青砖茶等地理标志产品，打造“一县一专柜”展销区。2025年一季度，该景区接待游客22万人次，创造旅游收入270万元。

三、暖通空调制冷市场的千亿增量机遇

存量改造为暖通空调产业开辟了全新的战场。国务院发布的《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》要求延长景区、博物馆的开放时间，并发展避寒避暑旅居产品，这对建筑环境控制系统提出了更高的要求：

节能改造需求日益凸显：文旅项目的盘活必须符合国家双碳目标。泰州文旅集团在改造过程中引入了VR电子绘图和OA资产管理系统，对能耗设备进行全程监控。

系统更新激活市场：多数烂尾项目的暖通系统因年久失修而亟待更新，咸宁龙潭里景区在重新开放前全面更换了空调设备，以确保全天候运营的需求得到满足。

四、从废墟到金矿：重构运营逻辑的生死法则

贵州独山县水司楼项目历经四轮操盘手更迭，仍难以盘活，揭示了一个残酷的真相：资产盘活的成败关键在于专业化运营。

文旅项目的重生需跨越三重门：

1. 市场机制主导资源配置：高舜礼在分析大庸古城案例时强调：“必须回归市场机制轨道，充分考虑游客需求，而非依赖行政决策。”

2. 精准业态设计：泰州通过“民俗演艺+非遗体验+无人机表演”的组合模式，成功提升古运河商圈客流，印证了业态创新对消费的显著拉动作用。

3. 轻资产运营破局：采用委托管理、品牌输出等模式，如庆阳市将黄帝文化博览园委托第三方运营，有效降低了重启成本。

对于暖通空调制冷行业而言，亟需从单纯的设备供应商转型为综合解决方案服务商：积极参与文旅项目的能源规划，提供“制冷供热+智能控制+能源托管”的一体化服务；开发模块化、预制化设备，以满足改造工程快速安装的需求。

烂尾文旅项目的复苏，正在重塑中国文旅产业的肌理。当湖南大庸古城启动债务化解，当江苏泰州古运河畔的灯光再次点亮，暖通空调制冷设备的低鸣运转声，恰似存量资产重获新生的呼吸节律。这场以万亿闲置资产为舞台的变革，终将验证一个朴素的真理：唯有尊重市场规律、深耕专业运营，方能令那些沉睡的钢筋水泥真正生长出血肉与灵魂。而对于暖通产业而言，废墟之上正升腾起最炽热的机遇。